Ministerstwo Rodziny
i Polityki Społecznej

Ocena użytkowników: 2 / 5

Gwiazdka aktywnaGwiazdka aktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywna
 
Dostęp do mieszkań

Obywatele państw członkowskich UE lub EFTA mogą zarówno wynajmować mieszkania, jak i uzyskać prawo własności lokalu mieszkalnego na zasadach dotyczących obywateli polskich – przepisy polskie nie dyskryminują tych obywateli w dostępie do mieszkań i instrumentów wspierających ich najem lub zakup.

Od 2016 r. wdrażany jest pakiet „Mieszkanie Plus”, w ramach którego możliwy jest m. in. wynajem mieszkania z opcją dojścia do własności (część mieszkań w pakiecie „Mieszkanie Plus” powstaje w ramach przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego, dla których przewidziano odrębne zasady przydziału mieszkań niż podane poniżej, tj. dla lokali budowanych na zasadach rynkowych ze środków PFR Nieruchomości S.A.). Mieszkania powstają przy współpracy spółki PFR Nieruchomości S.A. (PFRN) 2 oraz samorządów, pomiotów prywatnych, a także spółek Skarbu państwa. Do programu zgłosić może się każda gmina, będąca w posiadaniu terenów przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe.

Ubiegać się o lokal będzie mógł każdy posiadający tzw. zdolność czynszową, przy czym w przypadku liczby chętnych przewyższającej liczbę dostępnych mieszkań będą obowiązywały ustalone przez samorządy kryteria pierwszeństwa określające preferencje m. in. dla gospodarstw domowych nieposiadających tytułu własności/współwłasności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, osób rozliczających podatek dochodowy na terenie gminy, osób wychowujących dzieci, osób starszych czy osób niepełnosprawnych.

Zamieszkujący na terenie danej gminy i spełniający określone kryteria (w tym kryterium dochodowe) mogą ubiegać się o najem mieszkania gminnego. Mieszkania te cechują się niskim czynszem, ale najczęściej mają również niższy standard. Dążeniem państwa jest by gminy dysponowały jak największym zasobem mieszkaniowym. Dlatego też realizowany jest program wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, w ramach którego gminy mogą ubiegać się o bezzwrotne finansowe wsparcie z budżetu państwa na tworzenie lokali mieszkalnych, które stanowić będą mieszkaniowy zasób gminy. Lokale te dedykowane są dla osób o niższych dochodach, najbardziej potrzebujących. W celu uzyskania szczegółów dotyczących trybu składania wniosków o najem oraz zasad kwalifikacji należy zgłosić się do siedziby danej gminy.

Mieszkania o czynszu poniżej rynkowego budują również społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), działające w ok. 200 miastach. Segment mieszkań społecznych czynszowych zaspokaja potrzeby mieszkaniowe osób średnio zarabiających. Ubiegający się o najem takiego mieszkania musi spełnić określone kryterium dochodowe (uzależnione od lokalizacji mieszkania i wielkości gospodarstwa domowego) oraz nie może posiadać innego mieszkania. Najczęściej musi wpłacić również wkład, stanowiący 30% wartości mieszkania. Wkład jest zwracany po zakończeniu najmu. W celu tworzenia takich lokali mieszkalnych SIM-y, spółki gminne oraz spółdzielnie mieszkaniowe mogą ubiegać się o preferencyjne finansowanie zwrotne z dopłatą z budżetu państwa.

Od 1 stycznia 2019 r. najemcy nowych mieszkań i mieszkań poddanych działaniom rewitalizacyjnym (powstałych w ramach współpracy inwestorów z gminami) mogą ubiegać się o dopłaty do czynszu. Dopłaty otrzymają osoby spełniające określone warunki m.in. dochodowe, majątkowe, związane z używaniem mieszkania. Wysokość dopłaty będzie zależeć od liczby osób w gospodarstwie domowym i będzie zróżnicowana regionalnie (będzie zależeć od kosztu budowy w danej lokalizacji). Za nabór najemców odpowiadać będzie gmina. Na podstawie kryteriów ustalonych przez gminę (np. wysokość dochodów, liczba dzieci, niepełnosprawność, migracja za pracą) powstanie lista najemców, z którymi inwestor będzie zawierać umowy najmu, pod warunkiem, że wskazani przez gminę najemcy będą posiadać zdolność czynszową (zdolność do regularnego opłacania czynszu). Dopłaty będą mogły być udzielane, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstw jednoosobowych nie przekroczy 100% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (w 2021 r. jest to ok. 5167 PLN – 1137,90 EUR) i jest zwiększany o 40 punktów procentowych (ok. 2067 PLN – 455,20 EUR) za każdą kolejną osobę w gospodarstwie. Dopłata przysługująca danemu najemcy będzie stosowana przez okres 15 lat w stałej wysokości na wniosek najemcy złożony w urzędzie gminy.

Programy mieszkaniowe prowadzone przez polski rząd kierowane są do osób o zróżnicowanych dochodach. Programy te nie są kierowane bezpośrednio do obywateli – tzn. rząd nie prowadzi naboru na mieszkania, lecz wspierają finansowo inwestorów.

W celu sprawdzenia dostępności społecznych mieszkań czynszowych należy skontaktować się z towarzystwami budownictwa społecznego lub spółkami gminnymi zajmującymi się w gminie sprawami mieszkalnictwa. Natomiast w przypadku budowy mieszkań na wynajem z możliwością docelowego zakupu w ramach działań PFRN – informacje o prowadzonych inwestycjach należy sprawdzić na stronie internetowej spółki lub dedykowanej programowi „Mieszkanie+”. Po więcej informacji o ofercie oraz możliwości najmu mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy należy zwrócić się do urzędu gminy na terenie miejsca zamieszkania.

Nowym dostępnym w Polsce rozwiązaniem służącym znalezieniu lokalu do zamieszkania są społeczne agencje najmu (SAN). W modelu tym, społeczna agencja najmu (podmiot współpracujący z gminą na podstawie umowy), dzierżawi mieszkania od prywatnych właścicieli a następnie wynajmuje je osobom spełniającym kryteria ekonomiczne lub społeczne określone w odpowiedniej uchwale rady gminy. Osoba poszukująca mieszkania zgłasza się do gminy, gdzie weryfikowane jest spełnienie wymaganych kryteriów, a w przypadku ich spełnienia jest kierowana do SAN w celu wyboru mieszkania. W związku z tym, że przepisy stanowiące podstawę prawną dla tego rozwiązania weszły w życie 23 lipca 2021 r. opcja najmu mieszkania od SAN nie jest jeszcze w kraju rozpowszechniona, ale z czasem dostęp do takiej możliwości będzie się zwiększał.

 

Szukanie mieszkania

Mieszkań do wynajęcia lub nabycia na własność można poszukiwać we własnym zakresie czytając ogłoszenia w gazetach oraz na stronach internetowych, dając własne ogłoszenia do gazet i portali internetowych oraz przy pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami zwiększa koszt poszukiwania zakwaterowania o wysokość prowizji płaconej temu pośrednikowi. Przy wynajmie stanowi ona najczęściej równowartość kosztu miesięcznego wynajmu, przy zakupie – ok. 2-3% ceny mieszkania.

Jeśli mieszkania szukamy sami, możemy udać się do biura sprzedaży wybranego dewelopera, sprawdzić inwestycję pod względem prawnym – przejrzeć księgę wieczystą oraz zapoznać się z Krajowym Rejestrem Sądowym aby sprawdzić, czy firma posiada pozwolenie na budowę i czy nie jest w upadłości itp.

Przy zakupie mieszkania można korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami
(np. agencji nieruchomości), bądź zawrzeć umowę z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową. Większość deweloperów żąda pierwszej wpłaty od trzech do siedmiu dni od daty podpisania umowy.

Wszelkie czynności wykonywane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami powinny być poprzedzone zawarciem umowy pośrednictwa. W umowie pośrednictwa należy zawrzeć, jakie konkretnie czynności zawodowe wykona pośrednik i w związku z tym jakie przysługuje mu wynagrodzenie. W umowie tej wskazuje się także pośrednika odpowiedzialnego za jej wykonanie oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Umowa pośrednictwa jest umową tzw. „starannego działania”, a nie "rezultatu". Pośrednik zobowiązuje się więc np. nie do znalezienia, ale do poszukiwania mieszkania.

 

Zakup lub wynajem mieszkania

Do zakupu każdego rodzaju nieruchomości w Polsce wymagana jest umowa zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego.

Umowa najmu mieszkania może być zawarta na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawierają katalog przyczyn wypowiedzenia umowy najmu mieszkania. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może być dokonane przez właściciela w sytuacji gdy: najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie (lub jego część) bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu. Wypowiedzenie to powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Właściciel może wypowiedzieć najem mieszkania nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony w każdym czasie i z dowolnej przyczyny (lub bez podania przyczyny), z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Przed podpisaniem umowy, właściciel może zażądać od najemcy wpłacenia kaucji. Kaucja – jest to zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu zużycia lokalu ponad zużycie wynikające z użytkowania oraz zabezpieczenie wszelkich należności finansowych z tytułu najmu lokalu (kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po ewentualnym potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

 

Ceny mieszkań i koszty wynajmu

Ceny mieszkań 3 w Polsce różnią się w zależności od lokalizacji oraz rodzaju rynku nieruchomości. Mieszkanie można zakupić na rynku pierwotnym najczęściej w standardzie do wykończenia. Istnieje również spory rynek wtórny, na którym dostępne są mieszkania w różnym standardzie oraz lokalizacji.

W I kwartale 2021 r. obserwowano wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. W Warszawie średnia cena transakcyjna za 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła 10 666 PLN (2 348 EUR) – o 8,6% więcej niż w roku poprzednim. W Gdańsku za 1 m2 średnio należało zapłacić 9 794 PLN (2 156 EUR), a w Gdyni – 9 440 PLN (2 078 EUR). Ceny transakcyjne powyżej 8 tys. PLN (1 761 EUR) odnotowano w Krakowie – 8 878 PLN (1 955 EUR) i we Wrocławiu – 8 423 PLN (1 854 EUR). W mniejszych miastach wojewódzkich (Zielona Góra, Kielce) cena 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym kształtowała się natomiast w okolicach 5,3 - 6 tys. PLN (1 160 - 1 320 EUR).

Na rynku wtórnym w I kwartale 2021 r. najwyższe ceny odnotowano ponownie w Warszawie – 10 135 PLN (2 231 EUR) za m2 – wzrost o 1,3%. Na wysokim poziomie utrzymują się również ceny mieszkań w Gdańsku – 9 031 PLN (1 988 EUR) za m2, o 7,6% więcej niż przed rokiem i Krakowie – 8 366 PLN (1 842 EUR). Ceny transakcyjne powyżej 8 tys. PLN (1 761 EUR) odnotowano również w Gdyni – 8 025 PLN (1 767 EUR) oraz we Wrocławiu – 8 057 PLN (1 774 EUR). Mieszkanie na rynku wtórnym w cenie poniżej 5 tys. PLN (1,1 tys. EUR) za 1 m2 można było z kolei kupić w Kielcach oraz w Zielonej Górze.

Wysokość opłaty za wynajęcie lokalu zależy od miasta, standardu i powierzchni mieszkania. Najdroższe jest wynajęcie mieszkania w Warszawie i innych dużych miastach.

Średnia miesięczna stawka czynszu najmu mieszkania 4 w Warszawie wyniosła w I kwartale 2021 r. 1 654 PLN (364 EUR) za miesiąc o 12,5% mniej niż w I kwartale 2020 r. Wśród pozostałych miast najdroższy był Gdańsk, który zanotował jeden z największych wzrostów stawek na rynku nieruchomości w ostatnich latach. Średnia stawka miesięcznego czynszu wyniosła 1 585 PLN (349 EUR) za miesiąc. Na ponad 1 260 PLN (264 EUR) za miesiąc wyceniano najem w Krakowie, zaś na 1 463 PLN (322 EUR) za miesiąc we Wrocławiu. Najtaniej średniej wielkości mieszkanie można było wynająć w Katowicach – 884 PLN miesięcznie (194 EUR), i Łodzi – 1 008 PLN miesięcznie (221 EUR).

Są to stawki niższe niż przed rokiem, co jest w dużej mierze skutkiem pandemii COVID-19.

Duże różnice w cenach opłat za wynajem w obrębie tej samej kategorii mieszkań są wynikiem ich lokalizacji względem centrów miast. Powyższe stawki nie obejmują opłat za media (np. gaz, energię elektryczną, ogrzewanie i wodę), które zazwyczaj nie są wliczane w koszt opłaty za wynajem.

 

 

Więcej informacji

2 PFRN jest spółką zależną Polskiego Funduszu Rozwoju, która prowadzi również najem mieszkań w ramach inicjatywy „Fundusz Mieszkań na Wynajem” w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Piasecznie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.

3 na podstawie danych NBP dot. cen transakcyjnych w I kwartale 2021 r.

4 na podstawie Raportu AMRON-SARFiN za I kwartał 2021 r., Związek Banków Polskich.