Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej

Ocena użytkowników: 0 / 5

Gwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywna
 
Dostęp do mieszkań

Obywatele państw członkowskich UE lub EFTA mogą zarówno wynajmować mieszkania, jak i uzyskać prawo własności lokalu mieszkalnego na zasadach dotyczących obywateli polskich – przepisy polskie nie dyskryminują tych obywateli w dostępie do mieszkań i instrumentów wspierających ich najem lub zakup.

Od 2016 r. wdrażany jest pakiet „Mieszkanie Plus”, w ramach którego możliwy jest m.in. wynajem mieszkania z opcją dojścia do własności (część mieszkań w pakiecie „Mieszkanie Plus” powstaje w ramach przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego, dla których przewidziano odrębne zasady przydziału mieszkań niż podane poniżej, tj. dla lokali budowanych na zasadach rynkowych ze środków BGK2 Nieruchomości S.A.). Mieszkania powstają przy współpracy spółki BGK Nieruchomości S.A. oraz samorządów, pomiotów prywatnych, a także spółek Skarbu państwa. Do programu zgłosić może się każda gmina, będąca w posiadaniu terenów przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe. Finansowanie inwestycji zapewnia BGK Nieruchomości S.A. Dotychczas oddano do użytku mieszkania w Białej Podlaskiej (186 mieszkań) i w Siedleminie w gminie Jarocin (96 mieszkań). Do końca 2018 r. zaplanowano oddanie kolejnych 270 mieszkań w Jarocinie (w sumie w gminie Jarocin oddanych zostanie 366 mieszkań) oraz 36 mieszkań w Kępnie. Ubiegać się o lokal będzie mógł każdy, przy czym w przypadku liczby chętnych przewyższającej liczbę dostępnych mieszkań będą obowią- zywały ustalone przez samorządy kryteria pierwszeństwa określające preferencje m.in. dla osób wychowujących dzieci oraz rodzin o dochodach uniemożliwiających zakup lub wynajem mieszkania na zasadach rynkowych.

Obecnie wynajem mieszkania możliwy jest także w ramach inicjatywy „Fundusz Mieszkań na Wynajem” prowadzonej przez Bank Gospodarstwa Krajowego – w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Piasecznie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.

Zamieszkujący na terenie danej gminy i spełniający określone kryteria (w tym kryterium dochodowe) mogą ubiegać się o najem mieszkania gminnego. Mieszkania te cechują się niskim czynszem, ale najczęściej mają również niższy standard. W celu uzyskania szczegółów dotyczących trybu składania wniosków o najem oraz zasad kwalifikacji należy zgłosić się do siedziby danej gminy.

Mieszkania o czynszu poniżej rynkowego budują również towarzystwa budownictwa społecznego, działające w ok. 200 miastach. Ubiegający się o najem takiego mieszkania musi spełnić określone kryterium dochodowe (uzależnione od lokalizacji mieszkania i wielkości gospodarstwa domowego) oraz nie może posiadać innego mieszkania. Najczęściej musi wpłacić również wkład, stanowią- cy 30% wartości mieszkania. Wkład jest zwracany po zakończeniu najmu.

Od 1 stycznia 2019 r. pierwsi najemcy nowych mieszkań i mieszkań poddanych działaniom rewitalizacyjnym (powstałych w ramach współpracy inwestorów z gminami) będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu. Dopłaty otrzymają osoby spełniające określone warunki m.in. dochodowe, majątkowe, związane z używaniem mieszkania. Wysokość dopłaty będzie zależeć od liczby osób w gospodarstwie domowym i będzie zróżnicowana regionalnie (będzie zależeć od kosztu budowy w danej lokalizacji). Za nabór najemców odpowiadać będzie gmina. Na podstawie kryteriów ustalonych przez gminę (np. wysokość dochodów, liczba dzieci, niepełnosprawność, migracja za pracą) powstanie lista najemców, z któ- rymi inwestor będzie zawierać umowy najmu, pod warunkiem, że wskazani przez gminę najemcy będą posiadać zdolność czynszową (zdolność do regularnego opłacania czynszu). Dopłaty będą mogły być udzielane, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstw jednoosobowych nie przekroczy 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (w II kw. 2018 r. jest to ok. 2563 zł netto) i jest zwiększany o 30 punktów procentowych (ok. 1281 zł) za każdą kolejną osobę w gospodarstwie. Dopłata będzie przyznawana na określony czas w stałej wysokości na wniosek najemcy złożony w urzędzie gminy3.

Szukanie mieszkania

Mieszkań do wynajęcia lub nabycia na własność można poszukiwać we własnym zakresie czytając ogłoszenia w gazetach (np. środowym wydaniu „Gazety Wyborczej” – dodatek „Wyborcza Dom”, w poniedziałkowym wydaniu „Rzeczpospolitej” – dodatek „Nieruchomości mieszkaniowe”), oraz na stronach internetowych, dając własne ogłoszenia do gazet i portali internetowych oraz przy pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami zwiększa koszt poszukiwania zakwaterowania o wysokość prowizji płaconej temu pośrednikowi. Przy wynajmie stanowi ona najczęściej równowartość kosztu miesięcznego wynajmu, przy zakupie – ok. 2–3% ceny mieszkania.

Jeśli mieszkania szukamy sami, możemy udać się do biura sprzedaży wybranego dewelopera, sprawdzić inwestycję pod względem prawnym – przejrzeć księgę wieczystą oraz zapoznać się z Krajowym Rejestrem Sądowym aby sprawdzić, czy firma posiada pozwolenie na budowę i czy nie jest w upadłości itp.

Przy zakupie mieszkania można korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami (np. agencji nieruchomości), bądź zawrzeć umowę z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową. Większość deweloperów żąda pierwszej wpłaty od trzech do siedmiu dni od daty podpisania umowy.

Wszelkie czynności wykonywane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami powinny być poprzedzone zawarciem umowy pośrednictwa. W umowie pośrednictwa należy zawrzeć, jakie konkretnie czynności zawodowe wykona pośrednik i w związku z tym jakie przysługuje mu wynagrodzenie. W umowie tej wskazuje się także pośrednika odpowiedzialnego za jej wykonanie oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Umowa pośrednictwa jest umową tzw. Starannego działania, a nie „rezultatu”. Pośrednik zobowiązuje się więc np. nie do znalezienia, ale do poszukiwania mieszkania.

Zakup lub wynajem mieszkania

Do zakupu każdego rodzaju nieruchomości w Polsce wymagana jest umowa zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego.

Umowa najmu mieszkania może być zawarta na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawierają katalog przyczyn wypowiedzenia umowy najmu mieszkania. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może być dokonane przez właściciela w sytuacji gdy: najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie (lub jego część) bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu. Wypowiedzenie to powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Właściciel może wypowiedzieć najem mieszkania nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Katalog przyczyn wypowiedzenia umowy najmu mieszkania bezwzględnie obowiązuje właścicieli w stosunku do najemców, którzy zawarli umowę najmu na czas nieoznaczony. Jeżeli chodzi najemców posiadających umowy najmu zawarte na czas oznaczony, właściciel musi stosować ww. katalog podstaw wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w przypadku, gdy postanowienia umowy nie określają przyczyn wypowiedzenia.

Najemca może wypowiedzieć umowę w każdym czasie i z dowolnej przyczyny (lub bez podania przyczyny), z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Przed podpisaniem umowy, właściciel może zażądać od najemcy wpłacenia kaucji. Kaucja – jest to zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu zużycia lokalu ponad zużycie wynikające z użytkowania oraz zabezpieczenie wszelkich należności finansowych z tytułu najmu lokalu (kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po ewentualnym potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Ceny mieszkań i koszty wynajmu

Ceny mieszkań w Polsce różnią się w zależności od lokalizacji. W Warszawie średnia cena za metr kwadratowy w sierpniu 2018 r. wyniosła 9200 PLN (ok. 2126 EUR) za 1 m2. To aż o 13% więcej niż w roku poprzednim. Najszybciej jednak rosną ceny w Trójmieście. W ciągu roku wzrosły aż o 16%. Obecnie za 1 m2 tej aglomeracji trzeba zapłacić aż 8200 PLN (ok. 1895 EUR). Trójmiasto jest drugim najdroższym rynkiem nieruchomości w Polsce, zaraz po Warszawie. Natomiast w Poznaniu mieszkania zdrożały o jedną dziesiątą – 7100 PLN (1640 EUR) za 1 m2, a w Krakowie – o 8%, do 7300 PLN (1686 EUR) za 1 m2. Podwyżki cen mieszkań nie ominęły również Łodzi. Cena za metr kwadratowy zwiększyła się aż o 7%. Obecnie w Łodzi za 1 m2 trzeba zapłacić 5500 PLN (1270 EUR).

Wysokość opłaty za wynajęcie lokalu zależy od miasta, standardu i powierzchni mieszkania. Najdroższe jest wynajęcie mieszkania w Warszawie i innych du- żych miastach.

Średnia stawka ofertowa mieszkania na wynajem (samego odstępnego) dla ca- łej Warszawy wyniosła w lipcu 2018 r. 4305 PLN (995 EUR) za miesiąc. W przypadku najmniejszych metraży, stawka miesięczna ledwo przekraczała 2000 PLN (462 EUR) za miesiąc. Wśród pozostałych miast najdroższy był Gdańsk, który zanotował największe wzrosty stawek na rynku nieruchomości w ostatnich latach. Średnia dla ogłoszeń z całego miasta wyniosła 2820 PLN (651 EUR) za miesiąc. Na ponad 2452 PLN (566 EUR) za miesiąc wyceniano najem w Krakowie, zaś na 2398 PLN (553 EUR) za miesiąc Wrocław. Najtańsza pozostaje Łódź i Bydgoszcz. W obu średnia cena ofertowa wyniosła ok.1700 PLN (392 EUR) za miesiąc. Na kwoty mniej niż 1000 PLN za miesiąc nie ma co liczyć w żadnych z analizowanych miast.

Duże różnice w cenach opłat za wynajem w obrębie tej samej kategorii mieszkań są wynikiem ich lokalizacji względem centrów miast. Powyższe stawki nie obejmują opłat za media (np. gaz, energię elektryczną, ogrzewanie i wodę), które zazwyczaj nie są wliczane w koszt opłaty za wynajem.

WIĘCEJ INFORMACJI
LINKI DO PRZYKŁADOWYCH STRON INTERNETOWYCH Z OFERTAMI NIERUCHOMOŚCI W POLSCE3:

2    Bank Gospodarstwa Krajowego.

3 Informacja na podstawie projektu ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania przyjętego przez Radę Ministrów w dniu 12 czerwca 2018 r.