Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej

Ocena użytkowników: 0 / 5

Gwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywna
 
Dostęp do mieszkań

Obywatele państw członkowskich UE lub EFTA mogą zarówno wynajmować mieszkania, jak i uzyskać prawo własności lokalu mieszkalnego na zasadach dotyczących obywateli polskich – przepisy polskie nie dyskryminują tych obywateli w dostępie do mieszkań i instrumentów wspierających ich najem lub zakup.

Od 2016 r. wdrażany jest pakiet „Mieszkanie Plus”, w ramach którego możliwy jest m. in. wynajem mieszkania z opcją dojścia do własności (część mieszkań w pakiecie „Mieszkanie Plus” powstaje w ramach przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego, dla których przewidziano odrębne zasady przydziału mieszkań niż podane poniżej, tj. dla lokali budowanych na zasadach rynkowych ze środków PFR Nieruchomości S.A.). Mieszkania powstają przy współpracy spółki PFR Nieruchomości S.A. (PFRN)2 oraz samorządów, pomiotów prywatnych, a także spółek Skarbu państwa. Do programu zgłosić może się każda gmina, będąca w posiadaniu terenów przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe.

Finansowanie inwestycji odbywa się bez angażowania środków budżetu państwa, z wykorzystaniem funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez PFRN. Dotychczas zakończono budowę w Białej Podlaskiej (186 mieszkań), Gdyni (172 mieszkania), gminie Jarocin (258 mieszkań), Kępnie (36 mieszkań) oraz Wałbrzychu (192 mieszkania). Budowa 663 mieszkań realizowana jest w Jarocinie (108 mieszkań), Katowicach (513 mieszkań) i Kępicach (42 mieszkania). Dodatkowo w przygotowaniu jest ponad 33 tys. lokali mieszkalnych w całej Polsce. Ubiegać się o lokal będzie mógł każdy posiadający tzw. zdolność czynszową, przy czym w przypadku liczby chętnych przewyższającej liczbę dostępnych mieszkań będą obowiązywały ustalone przez samorządy kryteria pierwszeństwa określające preferencje m. in. dla gospodarstw domowych nieposiadających tytułu własności albo spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu, osób wychowujących dzieci, osób starszych czy osób niepełnosprawnych,

Obecnie wynajem mieszkania możliwy jest także w ramach inicjatywy „Fundusz Mieszkań na Wynajem” prowadzonej przez PFRN w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Piasecznie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.

Zamieszkujący na terenie danej gminy i spełniający określone kryteria (w tym kryterium dochodowe) mogą ubiegać się o najem mieszkania gminnego. Mieszkania te cechują się niskim czynszem, ale najczęściej mają również niższy standard. Dążeniem państwa jest by gminy dysponowały jak największym zasobem mieszkaniowym. Dlatego też realizowany jest program wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, w ramach którego gminy mogą ubiegać się o bezzwrotne finansowe wsparcie z budżetu państwa na tworzenie lokali mieszkalnych, które stanowić będą mieszkaniowy zasób gminy. Lokale te dedykowane są dla osób najbardziej potrzebujących. W celu uzyskania szczegółów dotyczących trybu składania wniosków o najem oraz zasad kwalifikacji należy zgłosić się do siedziby danej gminy.

Mieszkania o czynszu poniżej rynkowego budują również towarzystwa budownictwa społecznego, działające w ok. 200 miastach. Ubiegający się o najem takiego mieszkania musi spełnić określone kryterium dochodowe (uzależnione od lokalizacji mieszkania i wielkości gospodarstwa domowego) oraz nie może posiadać innego mieszkania. Najczęściej musi wpłacić również wkład, stanowiący 30% wartości mieszkania. Wkład jest zwracany po zakończeniu najmu. W celu tworzenia takich lokali mieszkalnych towarzystwa budownictwa społecznego, spółki gminne oraz spółdzielnie mieszkaniowe mogą ubiegać się o preferencyjne finansowanie zwrotne z dopłatą z budżetu państwa.

Od 1 stycznia 2019 r. pierwsi najemcy nowych mieszkań i mieszkań poddanych działaniom rewitalizacyjnym (powstałych w ramach współpracy inwestorów z gminami) będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu. Dopłaty otrzymają osoby spełniające określone warunki m.in. dochodowe, majątkowe, związane z używaniem mieszkania. Wysokość dopłaty będzie zależeć od liczby osób w gospodarstwie domowym i będzie zróżnicowana regionalnie (będzie zależeć od kosztu budowy w danej lokalizacji). Za nabór najemców odpowiadać będzie gmina. Na podstawie kryteriów ustalonych przez gminę (np. wysokość dochodów, liczba dzieci, niepełnosprawność, migracja za pracą) powstanie lista najemców, z którymi inwestor będzie zawierać umowy najmu, pod warunkiem, że wskazani przez gminę najemcy będą posiadać zdolność czynszową (zdolność do regularnego opłacania czynszu). Dopłaty będą mogły być udzielane, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstw jednoosobowych nie przekroczy 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (w 2019 r. jest to ok. 2751 PLN – 632 EUR) i jest zwiększany o 30 punktów procentowych (ok. 1375 PLN – 316 EUR) za każdą kolejną osobę w gospodarstwie. Dopłata przysługująca danemu najemcy będzie stosowana przez okres 15 lat w stałej wysokości na wniosek najemcy złożony w urzędzie gminy. Do końca czerwca 2019 r. w ramach programu dopłat do czynszów gminy zawarły umowy dotyczące realizacji 7 inwestycji, w których dopłatami objętych zostanie 378 mieszkań.

Szukanie mieszkania

Mieszkań do wynajęcia lub nabycia na własność można poszukiwać we własnym zakresie czytając ogłoszenia w gazetach (np. środowym wydaniu „Gazety Wyborczej” – dodatek „Wyborcza Dom”, w poniedziałkowym wydaniu „Rzeczpospolitej” – dodatek „Nieruchomości mieszkaniowe”), oraz na stronach internetowych, dając własne ogłoszenia do gazet i portali internetowych oraz przy pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami zwiększa koszt poszukiwania zakwaterowania o wysokość prowizji płaconej temu pośrednikowi. Przy wynajmie stanowi ona najczęściej równowartość kosztu miesięcznego wynajmu, przy zakupie – ok.
2-3% ceny mieszkania.

Jeśli mieszkania szukamy sami, możemy udać się do biura sprzedaży wybranego dewelopera, sprawdzić inwestycję pod względem prawnym – przejrzeć księgę wieczystą oraz zapoznać się z Krajowym Rejestrem Sądowym aby sprawdzić, czy firma posiada pozwolenie na budowę i czy nie jest w upadłości itp.

Przy zakupie mieszkania można korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami
(np. agencji nieruchomości), bądź zawrzeć umowę z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową. Większość deweloperów żąda pierwszej wpłaty od trzech do siedmiu dni od daty podpisania umowy.

Wszelkie czynności wykonywane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami powinny być poprzedzone zawarciem umowy pośrednictwa. W umowie pośrednictwa należy zawrzeć, jakie konkretnie czynności zawodowe wykona pośrednik i w związku z tym jakie przysługuje mu wynagrodzenie. W umowie tej wskazuje się także pośrednika odpowiedzialnego za jej wykonanie oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Umowa pośrednictwa jest umową tzw. Starannego działania, a nie "rezultatu". Pośrednik zobowiązuje się więc np. nie do znalezienia, ale do poszukiwania mieszkania.

W celu sprawdzenia dostępności społecznych mieszkań czynszowych, należy skontaktować się z towarzystwami budownictwa społecznego lub spółkami gminnymi zajmującymi się w gminie sprawami mieszkalnictwa. Natomiast po więcej informacji o ofercie oraz możliwości najmu mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy należy zwrócić się do urzędu gminy na terenie miejsca zamieszkania.

Zakup lub wynajem mieszkania

Do zakupu każdego rodzaju nieruchomości w Polsce wymagana jest umowa zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego.

Umowa najmu mieszkania może być zawarta na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawierają katalog przyczyn wypowiedzenia umowy najmu mieszkania. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może być dokonane przez właściciela w sytuacji gdy: najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie (lub jego część) bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu. Wypowiedzenie to powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Właściciel może wypowiedzieć najem mieszkania nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony w każdym czasie i z dowolnej przyczyny (lub bez podania przyczyny), z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Przed podpisaniem umowy, właściciel może zażądać od najemcy wpłacenia kaucji. Kaucja – jest to zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu zużycia lokalu ponad zużycie wynikające z użytkowania oraz zabezpieczenie wszelkich należności finansowych z tytułu najmu lokalu (kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po ewentualnym potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Ceny mieszkań i koszty wynajmu

Ceny mieszkań w Polsce różnią się w zależności od lokalizacji oraz rodzaju rynku nieruchomości. Mieszkanie można zakupić na rynku pierwotnym najczęściej w standardzie do wykończenia. Istnieje również spory rynek wtórny, na którym dostępne są mieszkania w różnym standardzie oraz lokalizacji.

W Warszawie średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w I kwartale 2019 r. wyniosła 8 762 PLN (2015 EUR) . To aż o 10% więcej niż w roku poprzednim. Najszybciej jednak rosną ceny w Trójmieście. W ciągu roku wzrosły aż o 15%. Obecnie za 1 m2 mieszkania w tej aglomeracji trzeba zapłacić ok. 8 126 PLN (1868 EUR). Trójmiasto jest drugim najdroższym rynkiem nieruchomości w Polsce, zaraz po Warszawie. Natomiast w Poznaniu mieszkania zdrożały o 11% – 7 141 PLN (1642 EUR) za 1 m2, a w Krakowie – o 8%, do 7370 PLN (1695 EUR) za 1 m2. Podwyżki cen mieszkań nie ominęły również Łodzi. Cena za metr kwadratowy zwiększyła się aż o 8%. Obecnie w Łodzi za 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym trzeba zapłacić 5 631 PLN (1295 EUR).

Nieco inaczej kształtują się ceny mieszkań rynku wtórnym. W I kwartale 2019 r. najwyższe ceny odnotowano ponownie w Warszawie – 8 392 PLN (1930 EUR) za m2 - wzrost o 4%. Na wysokim poziomie utrzymują się również ceny mieszkań w Trójmieście – ok. 7 080 PLN (1628 EUR) za m2. Ceny na terenie trójmiejskiej aglomeracji wzrosły o 13% w ciągu roku. Najwyższy wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym zaobserwowano w Łodzi – 15% w skali roku i wyniosła ona w I kwartale 2019 r. 4 616 PLN (1061 EUR) za m2 W Krakowie za m2 mieszkania na rynku wtórnym płacono 6 626 PLN (1523 EUR), zaś w Poznaniu 5 913 PLN (1359 EUR).

Wysokość opłaty za wynajęcie lokalu zależy od miasta, standardu i powierzchni mieszkania. Najdroższe jest wynajęcie mieszkania w Warszawie i innych dużych miastach.

Średnia stawka ofertowa mieszkania na wynajem dla całej Warszawy wyniosła w maju 2019 r. 4 263 PLN (980 EUR) za miesiąc. W przypadku najmniejszych metraży (do 38 m2), stawka miesięczna wyniosła ok. 2 069 PLN (475 EUR) za miesiąc. Wśród pozostałych miast najdroższy był Gdańsk, który zanotował największe wzrosty stawek na rynku nieruchomości w ostatnich latach. Średnia dla ogłoszeń z całego miasta wyniosła 2 592 PLN (596 EUR) za miesiąc. Na ponad 2 312 PLN (531 EUR) za miesiąc wyceniano najem w Krakowie, zaś na 2 291 PLN (526 EUR) za miesiąc Wrocław. Najtańsza pozostaje Łódź i Bydgoszcz. W obu średnia cena ofertowa wyniosła ok.1 800 PLN (414 EUR) za miesiąc. Nie należy spodziewać się ofert na kwoty niższe niż 1 000 PLN (230 EUR) za miesiąc w żadnych z analizowanych miast.

Duże różnice w cenach opłat za wynajem w obrębie tej samej kategorii mieszkań są wynikiem ich lokalizacji względem centrów miast. Powyższe stawki nie obejmują opłat za media (np. gaz, energię elektryczną, ogrzewanie i wodę), które zazwyczaj nie są wliczane w koszt opłaty za wynajem.

 

WIĘCEJ INFORMACJI
LINKI DO PRZYKŁADOWYCH STRON INTERNETOWYCH Z OFERTAMI NIERUCHOMOŚCI W POLSCE3:

2 Spółka zależna Polskiego Funduszu Rozwoju.

3 Podane strony internetowe w większości prowadzone są przez podmioty prywatne. Ich wskazanie nie stanowi w żaden sposób rekomendacji dla właściciela danej strony przez Departament Rynku Pracy Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, lecz jedynie przykład ilustrujący szerokie spektrum możliwości poszukiwania nieruchomości w Polsce. Każda z podanych stron internetowych zawiera oferty wielu podmiotów.